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Besondere Regeln für Wohnen im Denkmal

Was Eigentümer machen dürfen – und was nicht

Wohnen in historischen Häusern kann schön sein – aber manchmal auch eine Herausforderung. FOTO: ROSEL ECKSTEIN /PIXELIO.DE

31.05.2021

SPRINGE/BAD MÜNDER. In einem denkmalgeschützten Gebäude oder sogar in einem ganzen Ensemble zu wohnen, das hat zweifelsohne viele Vorteile. Man wird um die historischen Gemäuer beneidet, ob es sich nun um Mittelalter oder Bauhaus handelt. Man erhält auch staatliche Zuschüsse, die ein normaler Immobilienbesitzer nicht erhält. Aber es gibt einen großen Nachteil: Es ist von Seiten des Denkmalschutzes nicht alles erlaubt, was möglich ist.

Der Infodienst „Recht & Steuern“ der LBS hat Fälle zusammengestellt, in denen Gerichte über die Rechte und die Grenzen des Denkmalschutzes entscheiden mussten.

Besonders umstritten sind im Zusammenhang mit dem Denkmalschutz Solaranlagen, die auf dem Dach angebracht werden sollen. In einer Berliner Siedlung aus der Zeit der Weimarer Republik untersagte das Amt eine Installation wegen einer befürchteten erkennbaren Veränderung an der Originalsubstanz des Hauses. Das Verwaltungsgericht Berlin (Aktenzeichen 16 K 26.10) wies darauf hin, dass heute auch die durchaus berechtigten privaten ökonomischen ökologischen Interessen an der Errichtung einer Solaranlage berücksichtigt werden müssten. Hier seien sie sogar dominierend, denn die Anlage werde an der Gartenseite des Daches angebracht, die von außen schlecht einsehbar sei. Außerdem sei die Einheitlichkeit der Dachgestaltung in dem Viertel durch Satellitenschüsseln und Antennen ohnehin verloren gegangen.

Wenn es um ganze Ensembles geht, dann verlagert sich der Schwerpunkt der denkmalschützerischen Maßnahmen gelegentlich etwas. So verweigerte zwar die Behörde einem Immobilienbesitzer den Einbau einflügeliger Fenster und forderte stattdessen Holzfenster mit zwei Flügeln. Doch das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz (Aktenzeichen 8 A 11176/13) sah das anders. Im konkreten Fall gehe es um die Denkmalzone (bauliche Charakteristika, Ortsbild) und deswegen seien Details der Bauausführung – zum Beispiel Material und Unterteilung der Fenster – nicht so entscheidend.

Wer öffentliche Gelder bzw. steuerliche Vergünstigungen für sein denkmalgeschütztes Gebäude erhalten will, der sollte sich um eindeutige, widerspruchsfreie Belege und Rechnungen bemühen. Das musste ein Eigentümer erfahren, der den Erlass der Grundsteuer begehrte, weil es sich um ein Kulturdenkmal handle. Die Finanzbehörden merkten an, er habe lediglich einen Ordner mit unspezifizierten Rechnungen vorgelegt, um seine Ansprüche zu untermauern. Das Verwaltungsgericht Wiesbaden (Aktenzeichen 1 K 493/11.WI) erklärte, dass aus jedem Beleg eindeutig hervorgehen müsse, ob die Ausgaben tatsächlich für den Denkmalschutz nötig seien.

Eine Aufstockung eines Hauses um ein Geschoss ist ein kaum zu übersehender Eingriff in das Erscheinungsbild einer Immobilie. Doch selbst eine solche Baumaßnahme kann innerhalb einer geschützten Anlage möglich sein. Der entscheidende Begriff ist hier der „konkrete Denkmalwert“ eines Objekts. Das Verwaltungsgericht Berlin (Aktenzeichen 16 A 163.08) konnte genau das nicht erkennen, als ein Eigentümer ein Stockwerk zusätzlich errichten wollte. Im Urteil hieß es, der Aussagewert des Ensembles werde durch den Eingriff „nicht tangiert“. Schließlich gehe keine Bausubstanz verloren, sondern man erreiche lediglich eine Geschosszahl, die auch bei benachbarten Häusern vorkomme.

Es gibt beim Denkmalschutz Grenzen des Zumutbaren. Wo diese „roten Linien“ liegen, das bemisst sich jeweils am Einzelfall. Grundsätzlich gilt: Wenn die Kosten der Erhaltung nicht durch die Erträge oder den Gebrauchswert des Kulturdenkmals aufgewogen werden, muss verstärkt Rücksicht auf die Interessen des Eigentümers genommen werden. Die Verpflichtung, das Dach eines Gebäudes zumindest straßenseitig mit naturroten „Berliner Bibern“ aus Ton einzudecken, schien dem Oberverwaltungsgericht Sachsen-Anhalt (Aktenzeichen 2 L 23/02) noch zumutbar. Die finanzielle Mehrbelastung hatte 6500 Euro betragen.

Wenn eine Behörde Hinweise darauf hat, dass die Substanz eines geschützten Gebäudes gefährdet sein könnte, dann kann sie den Zugang zum Objekt erzwingen – und auch das Recht, während der Besichtigung zu fotografieren. Der Eigentümer einer etwa 120 Jahre alten Landhausvilla hatte das mit Hinweis auf seine Privatsphäre untersagt. Aber der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (Aktenzeichen 1 CS 12.2638) schloss sich dem nicht an.

Nachdem bereits von außen Schäden zu entdecken gewesen seien, habe man von Seiten des Amts zwingend untersuchen müssen, ob Bauschäden vorliegen. Das musste der Besitzer eines Wohn- und Geschäftshauses erfahren, der die maroden Fenster durch neue Exemplare ersetzt hatte. Doch diese passten nach Überzeugung des Denkmalschutzes nicht zu dem Fachwerkgebäude.

Das Verwaltungsgericht Stade (Aktenzeichen 2 A 591/01) versagte dem Bauherrn eine nachträgliche Genehmigung und ordnete den Rückbau an. Schließlich sei er selbst verantwortlich, weil er nicht vorher die Genehmigungen eingeholt habe.
  


Nebenjob als juristische Stolperfalle

Unterhalt: Wer Einkünfte verschweigt, bekommt kein Geld

SPRINGE/BAD MÜNDER. Nach einer Trennung kann der finanziell schwächere Ehepartner vom besser gestellten einen Trennungsunterhalt verlangen. Macht er dabei allerdings falsche Angaben und verschweigt zum Beispiel einen Nebenjob, kann ihm das Gericht jegliche Unterhaltsansprüche absprechen. So entschied laut D.A.S.-Rechtsschutzversicherung das Oberlandesgericht Oldenburg.

Trennen sich zwei Ehepartner und ist einer finanziell schlechter gestellt, hat dieser gegen den anderen Anspruch auf Trennungsunterhalt. Mit Rechtskraft der Scheidung besteht unter Umständen Anspruch auf nachehelichen Unterhalt. Zwischen den beiden Unterhaltsarten gibt es Unterschiede. So gilt beim nachehelichen Unterhalt der Grundsatz der Eigenverantwortung: Beide müssen sich erst einmal selbst um ihr Einkommen kümmern, Anspruch auf Unterhalt besteht nur, wenn dies nicht möglich ist. Beim Trennungsunterhalt gilt diese Einschränkung nicht, hier zählt nur das unterschiedliche Einkommen. Allerdings: Wer Geld will, muss die Wahrheit sagen.

Der Fall: Ein Ehepaar hatte sich getrennt. Die Frau forderte vom Mann Trennungsunterhalt und gab an, keine eigenen Einkünfte zu haben. Das Gericht fragte sie, wovon sie denn gerade lebe. Daraufhin erklärte sie, dass sie von Verwandten Geld geliehen bekomme, dieses aber zurückzahlen müsse. Der Mann erklärte dem Familiengericht allerdings, dass sie nach seinem Wissen einer Arbeit nachginge. Er konnte dies auch durch eine Zeugin beweisen. Seine Frau hatte nämlich einen Minijob angenommen. Die Frau korrigierte nun ihre Angaben und gab zu, Einkünfte zu haben.

Das Urteil: Das Gericht sprach der Ehefrau jeden Unterhaltsanspruch ab – auch den Teil, auf den sie wegen ihres Einkommens ein Recht gehabt hätte. Das Gericht wies darauf hin, dass jeder vor Gericht dazu verpflichtet sei, die Wahrheit zu sagen. Außerdem sei gerade beim Thema Unterhalt zwischen Eheleuten das Prinzip von Treu und Glauben besonders wichtig.
  

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